近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(niá翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗n)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗